Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

15.01.2014

Согласно Декларации прав ребёнка, принятой Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1959 г., дети, ввиду их физической и умственной незрелости, нуждаются в специальной охране и заботе, включая надлежащую правовую защиту.

Конвенция о правах ребёнка (одобрена Генеральной Ассамблеей ООН 20.11.1989 г.) обязывает подписавшие её государства обеспечивать детям такую защиту и заботу, которые необходимы для их благополучия, принимать все необходимые законодательные, административные и другие меры для осуществления прав, признанных в этом документе, признавать право каждого ребёнка на уровень жизни, необходимый для его физического, умственного, духовного, нравственного и социального развития. При этом Конвенция возлагает на родителя (родителей) или других лиц, воспитывающих детей, основную ответственность за обеспечение в пределах своих способностей и финансовых возможностей условий жизни, необходимых для его развития (п. 1 ст. 18, п. 2 ст. 27).

В соответствии со ст. 21 Гражданского кодекса Российской Федерации, способность приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) в полном объёме возникает с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении 18-летнего возраста.

До 18 лет детей подразделяют на малолетних (которым ещё не исполнилось 14-ти) и несовершеннолетних (от 14 до 18).
От имени малолетнего ребёнка в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители (усыновители, опекуны). Дети от 14 до 18 лет более самостоятельны в заключении сделок: они сами их совершают, расписываются в документах и др. Но делают это исключительно с письменного согласия родителей или других законных представителей (усыновителей, попечителей).

В Российской Федерации сделки при участии несовершеннолетних в возрасте до 18 лет с недвижемостью находятся под контролем органов опеки и попечительства. Законным представителям несовершеннолетних потребуется обратиться в орган опеки и попечительства для совершения сделки с объектом недвижимости в следующих случаях:
— для продажи жилой недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему на праве собственности;
— для передачи жилой недвижимости, находящейся в собственности несовершеннолетнего, либо приобретаемой на имя несовершеннолетнего, в залог;
— для дарения недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему на праве собственности;
— для сдачи в наём или в аренду, передачи в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего;
— для обмена имущества несовершеннолетнего;
— для раздела имущества несовершеннолетнего, выдела доли из имущества несовершеннолетнего;
— для предоставления отказа от преимущественного права покупки доли;
— для оформления отказа от наследства;
— для предоставления отказа от участия в приватизации жилья;
— для совершения других сделок, влекущих за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего;
— для отчуждения жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц.
Конечно, из любого правила находятся исключения, и, таким образом, обращения в органы опеки не потребуется в случаях допускаемого законом признания несовершеннолетнего полностью дееспособным.

Первый случай (ст. 21 Гражданского кодекса РФ): вступление несовершеннолетнего в брак до достижения 18 лет.
Второй случай (ст. 26 Гражданского кодекса РФ): объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным (эмансипация), если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным производится по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда.

В настоящее время, исходя из смысла п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отчуждении жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний со своими родителями (или с одним из них), согласия органов опеки и попечительства по общему правилу не требуется, поскольку предполагается, что несовершеннолетний находится на попечении родителей, и это не опровергнуто имеющейся в органах опеки и попечительства информацией об отсутствии попечения со стороны родителей.

При этом в силу ст. 38 (ч. 2) и ст. 40 (ч. 1) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с её ст. 17 (ч. 3), согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, родители при отчуждении принадлежащего им на праве собственности жилого помещения не вправе произвольно и необоснованно ухудшать жилищные условия проживающих совместно с ними несовершеннолетних детей, во всяком случае, их действия не должны приводить к лишению детей жилища.